Revisemos el análisis realizado por Lucas Landea en marzo 2024.

Sin duda estamos viviendo un momento importante en el sector inmobiliario, donde algunos indicadores pueden dar señales de que estamos llegando a un punto de inflexión. A continuación, algunas reflexiones y datos del sector en Estados Unidos que han llamado la atención:

• En Estados Unidos, según Moody’s, las variaciones en los ingresos de la renta residencial en Multifamily han sido parte de un ciclo de mercado más amplio y su performance desde el cierre 2023 a la fecha se mueve entre el 1,5% en Connecticut como el mejor actor, y el -2,3% en Austin como el de menor desempeño. Aun así, el bajo rendimiento de Austin no es del todo malo, por un lado un ratio rent-to-income del 18,4%, mejor que New York o Miami, y un precio de renta subiendo un 3,3% anual desde 2019, hace que los arrendatarios agradezcan esta disminución. En esta línea, es posible que los desarrolladores estén visualizando menos retornos hoy, pero Austin es un mercado que probablemente se recupere antes de lo que creemos gracias a sus sólidas fuentes de trabajo y aumento de población.
• La cantidad de transacciones de Multifamily ha caído a niveles de pandemia. Según datos de RealPage, si bien los volúmenes de transacción siguen declinando, llegando al Q1 2024 con montos cercanos a $20b equivalentes a 1.040 propiedades, esto representa una bajada del 25% en volumen de ventas comparado con el Q1 2023. El peak se alcanzó en el Q4 2021 con $166b equivalentes a 5.400 propiedades. Cabe recalcar que en el peak, el precio promedio de las propiedades se encontraba en torno a $30m, y para el Q1 2024 está cercano a $19.8m, con cap rates en Multifamily subiendo en 50 puntos base año a año, ubicándose hoy en 5,7%, el más alto en 8 años. aún así, este sigue siento el cap rate más bajo de la industria.
• Si bien es cierto que las transacciones han caído agresivamente, la otra cara de la moneda sí es brillante, las construcciones de Multifamily en 2023 están escalando con fuerza. Las expectativas para el 2024 son un 50% de crecimiento en entregas, pero para que este fenómeno suceda se requiere más capital, lo que afecta directo los ratios de ocupación y en consecuencia la causa más probable de la baja en ventas sea debido a que los inversionistas están canalizando los fondos en nuevos desarrollos más que en la compra de activos listos para entrega.
• Los grandes fondos de private equity y gestores sienten como el mercado inmobiliario está debilitado, lo que ha impulsado la búsqueda de comprar activos a descuento. En esta línea, para el caso de oficinas, el valor ha caído en torno al 25% debido al trabajo remoto. Por otra parte, para este año en U.S se espera que $1tn de deuda inmobiliaria llegue a su vencimiento, eso implica una alta probabilidad de defaults. PGIM Real Estate informó en sus reportes que puede existir un gap de $150bn entre créditos que llegaron a su vencimiento y nueva deuda disponible. Simultáneamente, se espera que el gap de oferta y demanda se reduzca, con una ocupación sostenida entre el 90%-95% por 3 meses consecutivos.

Esta combinación de situaciones pueden derivar en excelentes oportunidades de inversión, ya sea para la compra de paquetes de departamentos con descuento para destinarlos a renta residencial, como el de desarrollo inmobiliario, los cuales según los recientes datos e índices revisados, apuntan que podría ser un buen momento para ambas estrategias. Extendemos esta invitación para que conozcan el Fondo I de Olive Point Capital, fundado por managers de excelencia y con una sólida experiencia en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, una oportunidad innovadora que Alza está distribuyendo entre inversionistas chilenos.

Lucas Landea
Analista Senior Inversiones AGF