Para nadie es nueva la crisis inmobiliaria y de construcción que se está viviendo en Chile. Su origen se remonta al estadillo social de 2019, seguido por los efectos de la pandemia y, posteriormente, el impacto de la inflación. Tras años de fuerte expansión, el mercado ha debido ajustarse a un nuevo escenario marcado por el alza de tasas, una caída en la demanda y una creciente incertidumbre regulatoria.

Durante 2024, más de 100 constructoras de distintos tamaños y al menos 15 inmobiliarias se declararon en quiebra, sumado a las empresas que solicitaron su reorganización judicial. En total fueron más de 115 procesos de insolvencia en el sector, lo que muestra la magnitud de la crisis en la que está inmersa la industria inmobiliaria.

La inestabilidad económica afectó a todos los actores del mercado inmobiliario. Uno de los impactos más duros fue el alza de las tasas de interés, que encareció significativamente los créditos hipotecarios, lo que hizo prácticamente inaccesible el acceso a financiamiento para la compra de una vivienda. Según datos del Banco Central de Chile la tasa de interés de créditos de vivienda llegó a 5,21% en 2023, muy por encima del 1,99% registrado en 2019. Al mismo tiempo, las empresas constructoras enfrentaron un fuerte aumento en los costos de los materiales, debido a la inflación global y problemas logísticos, sumado a sobrecostos y retrasos en la obra, que afectaron considerablemente la viabilidad financiera de los proyectos. Finalmente, la incertidumbre regulatoria y la demora en la obtención de permisos para la construcción y el desarrollo de proyectos inmobiliarios profundizan aún más la crisis que enfrenta el sector.

Frente a este panorama de cambios e incertidumbre, es donde comienzan a surgir soluciones, tanto para las inmobiliarias como para las familias que buscan acceder a la compra de una vivienda.

Una de las alternativas es el leasing habitacional. Hoy en día, muchas personas enfrentan serias dificultades para acceder a una vivienda: reunir el 15% o 20% del valor de una propiedad como pie, las tasas de interés están a valores considerablemente altos, y los requisitos para obtener un crédito hipotecario son cada vez más estrictos. En ese contexto, el leasing habitacional aparece como una solución tanto para las inmobiliarias como para las familias que buscan comprar una propiedad.

Para el inversionista, genera ingresos recurrentes por el arriendo y una potencial ganancia por la valorización del activo. Para el arrendatario, significa la posibilidad de vivir en su futura casa mientras junta el pie necesario y mejorar su acceso a un crédito hipotecario. Y para el mercado, permite dar una salida a unidades disponibles generando movilidad al sector inmobiliario.

Otra alternativa que ha tomado fuerza en el mercado es el adelanto de stock, especialmente útil para las inmobiliarias en tiempos de baja liquidez. En el escenario actual, muchas empresas enfrentan una velocidad de venta mucho menor a la proyectada al inicio de sus desarrollos, lo que dificulta su capacidad para sostener operaciones o iniciar nuevos proyectos. Ante esta falta de flujo, el adelanto de stock actúa como un salvavidas financiero: consiste en otorgarles un crédito con garantía en las unidades aún no vendidas, lo que les permite obtener liquidez inmediata mientras ganan tiempo para concretar esas ventas.

La industria inmobiliaria chilena atraviesa un momento desafiante. Sin embargo, en medio de la crisis han surgido nuevas herramientas que permiten un respiro al sector. En Alza Group buscamos soluciones concretas a los problemas reales que enfrenta el mercado, como lo es la falta de liquidez que afecta a muchas inmobiliarias y las barreras que enfrentan las personas para acceder a una vivienda propia. Durante 2025, continuaremos impulsando alternativas que generen valor, reactivación y nuevas oportunidades de negocio para el rubro inmobiliario.

Vicente Castillo – Analista de Inversiones